中心城区住建行政主管部门，局属各相关单位、机关各相关科室，各开发建设单位、各物业服务企业、各银行和保险机构：
为加强新建物业质量保修金管理，保障物业在保修期内的正常使用和维修，根据《江西省物业管理条例》《九江市物业管理条例》和江西省工信厅《关于公布江西省涉企保证金目录清单的通知》《九江市加强和改进物业管理工作实施意见》（九办电发〔2018〕20号）等有关法规政策的规定，结合我市实际，制定《九江市中心城区新建物业质量保修金管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中的情况，请及时告知九江市住房保障管护中心。
附件：《九江市中心城区新建物业质量保修金管理办法》
2024年6月21日
（联系人：余燃；联系电话：13979208667）
（此件主动公开）
附件
九江市中心城区新建物业质量保修金管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强我市中心城区新建物业质量保修金管理，维护业主和房地产开发建设单位的合法权益，保障物业在保修期内的正常使用和维修，根据《江西省物业管理条例》、《九江市物业管理条例》和江西省工信厅《关于公布江西省涉企保证金目录清单的通知》、《九江市加强和改进物业管理工作实施意见》（九办电发〔2018〕20号）等有关法规政策的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的新建物业质量保修金(以下简称保修金)是指房地产开发建设单位(以下简称开发建设单位)按照规定比例向市住建部门交存的，作为工程质量保修期内履行质量保修义务的资金。
前款所称保修金的交存期限为五年，起始日自该项目建设单位将住宅交付业主使用之日起计算；分期开发的，起始日自该项目建设单位分期将住宅交付业主使用之日起计算。
第三条 本办法适用于九江市中心城区新建物业质量保修金的交存、使用、退还和监管。
第四条 保修金管理坚持统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。
第五条 九江市住房和城乡建设局负责新建物业质量保修金的交存管理和监督、指导工作；九江市中心城区属地住建部门（浔阳区、濂溪区、经济开发区、八里湖新区）负责新建物业质量保修金的申请使用、协调工作。
第六条 保修金管理应当接受审计、财政等部门的监督检查。
第二章 交存
第七条 开发建设单位新建的物业（留作自用且独立成栋的除外）均应按照物业建筑安装总造价的2%交存保修金。
首期保修金具体交存标准为多层（含低层和多层，即层数为六层及以下且建筑高度不大于24m）为30元/㎡；高层（含中高层、高层和超高层，即层数为七层及以上且建筑高度大于24m）为35元/㎡。
第八条 鼓励开发建设单位树立品牌意识，创建精品工程。市住建局可根据开发建设单位信用状况、售后服务体系建立等情况适当降低保修金收取标准，并应当遵守如下规定：
(一)开发建设单位购买了承保内容、金额、期限不低于保修责任的工程质量责任保险和办理银行保函的，市住建局依据本办法要求对其进行监管，所承保物业可视同已交存保修金;
(二)获得广厦奖、鲁班奖等国家级优良工程奖和国家康居示范工程，省优秀住宅小区等省级优良工程奖，市级优秀住宅小区等市级优良工程奖的项目，可在该项目获奖后分别少缴1个、0.5个、0.2个百分点比例的保修金;
(三)开发建设单位质量保证体系及售后维修服务体系健全，企业信用等级较高或者前期物业管理质量控制措施到位的项目，交存标准可适当降低，但最多不超过0.2个百分点。
前款(二)、(三)项累计计算，实际交存比例最低不得低于新建物业建筑安装总造价的1%。
第九条 市住建局可根据当地不同类型建筑的建筑安装造价的平均水平，统一测算核定保修金交存标准并适时公布执行。
第十条 市住建局将需交存的保修金具体数额函告开发建设单位。开发建设单位对交存保修金的数额有异议的，应当在接到函告后7日内向市住建局提出复核申请，市住建局应当及时复核并提出处理意见。
第十一条 开发建设单位应在申请办理新建物业承接查验备案或撤销预售资金监管手续前，按照市住建局函告的需交存保修金具体数额，一次性交存或从预售资金监管账户中一次性转存规定数额的保修金到指定专户。否则，不予办理新建物业承接查验备案或撤销预售资金监管。
第十二条 开发建设单位按《国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》(国办发〔2016〕49号)和《住房城乡建设部 财政部关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》（建质〔2017〕138号）规定，预留工程质量保证金的，可按市住建局函告的具体数额转作保修金，交市住建局监管，并书面告知市住建局不必从其被监管的商品房预售账户中转存。
第十三条 在办理新建物业承接查验备案手续或撤销预售资金监管前，开发建设单位应当根据规划核准的当期项目总建筑面积，按标准一次性足额向市住建局指定的专用账户交存保修金。开发建设单位未被行业管理部门因物业质量或资金风险等不良信誉问题下达整改、督办的，可以银行保函方式交存或提供市住建局认可的工程质量责任保险保单，取得保修金交存证明。保函、保险数额应与应交存的保修金数额一致，且保函、保险有效期应与所承保物业相关专项工程的最低保修期限一致。
交存期限内，市住建局应当在物业质量保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存，将补交保修金存入指定的专用账户。
第十四条 市住建局可根据物业类型和本地实际，按本办法规定的交存比例和交存方式，结合开发建设单位情况及其意向，合理确定保修金的具体收取方式。
第十五条 在商品房屋交付使用时，开发建设单位应当向业主公示保修金交存证明。
第十六条 未交纳保修金的项目，市住建局将不办理该项目新建物业承接查验备案或撤销预售资金监管手续。开发建设单位不得将该类项目交付给业主使用。业主有权拒绝接收未办理新建物业承接查验备案或备案不合格的房屋。
第十七条 市住建局应将开发建设单位交存保修金的情况作为办理该项目新建物业承接查验备案证明或撤销预售资金监管的依据之一。同时，市住建局应将保修金交存情况纳入开发建设单位信用管理。
第三章 使用
第十八条 在保修期内，物业出现质量问题需要维修时，开发建设单位经属地住建部门督办仍不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可按本办法有关规定使用保修金。
第十九条 正常使用条件下，国家规定的商品房屋的保修范围和最低保修期限为：
(一)房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年;
(三)外墙外保温工程不低于5年;
(四)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
(五)电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年;
(六)开发建设单位统一装饰装修的商品房装修工程为2年。
其他项目的保修期限和保修范围，由开发建设单位和业主应在商品房销售合同和质量保证书中约定。
商品房屋的保修期，是物业质量保修金保证的保修责任期限，自建设单位将商品房屋交付使用之日起计算。
取得新建物业承接查验备案证明之日，是商品房屋交付使用之日。
第二十条 下列情形不属于保修范围，不应使用保修金进行维修：
(一)因业主不当使用物业或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题;
(二)非开发建设单位建设的设施设备出现的质量问题;
(三)因不可抗力造成的物业质量问题；
(四)法律法规规定的其他质量问题。
第二十一条 保修期内，物业专有部位出现质量问题时，开发建设单位接到报修后，应按相关规定和商品房质量保证书的约定，积极履行保修责任。开发建设单位不履行保修责任的，业主可向属地住建部门投诉，属地住建部门应按有关规定进行投诉处理，并督促开发建设单位履行保修责任。经督促仍不履行保修责任或者因破产、解散、被撤销等原因无法履行保修义务的，由属地住建部门为主体或组织以物业服务企业、业主委员会为主体，向市住建局提出保修金使用申请。
第二十二条 采取现金方式办理新建物业质量保修金的，由保修金申请人确定具有相应资格、能力的施工建设单位和造价咨询机构组织开展维修；采取银行保函、工程质量责任保险等非现金方式办理新建物业质量保修金的，经市住建局书面函告承保机构履行赔付维修责任时，承保机构须根据所提供的“见索即付”承诺于七个工作日内履行承保责任。施工建设单位、造价咨询机构可以由承保机构聘请，或委托申请人（业主或物业服务企业）采取公开竞争方式确定。
第二十三条 承担维修的单位，应当编制维修方案及资金预算，报市住建局备案后组织维修。
实施维修的物业服务企业、施工单位应合理控制维修成本，完成维修后，填写物业维修工程费用清单，提交施工合同、工程验收报告和工程结算，并由保修金使用申请人签章确认。结算费用应当同时提交具备资质的工程造价咨询机构出具的审价报告。
第二十四条 市住建局在收到物业维修工程费用清单和工程结算及其审价报告等材料后，核实有关情况，确定符合使用保修金政策的，于20日内向保修金使用申请人或维修单位转账，维修费用从保修金中列支。
第二十五条 发生涉及房屋主体结构安全或共用设施设备使用安全，以及严重影响房屋使用功能的紧急抢修事故时，在责任认定明确前，业主或物业服务企业先行垫资维修的，应当保存相关证据；在责任认定明确为开发建设单位后，且符合本办法规定的保修金使用情形的，可以申请使用保修金清偿。
第二十六条 保修金使用后，市住建局应在维修工程结算之日起30日内将保修金使用明细函告开发建设单位或在九江住建网等相关媒体进行公示。
第四章 监管及退还
第二十七条 开发建设单位交存的保修金在保修金专户存储期间，按中国人民银行公布的同期一年期存款利率计息，不足一年的按中国人民银行活期存款利率计息，归开发建设单位所有。
保修金由市住建局委托管理银行，开设集中汇缴账户用于保修金的归集。
第二十八条 市住建局应定期公示相关保修金的归集、使用、退还等情况，接受业主和开发建设单位的监督。
第二十九条 开发建设单位应当积极配合市、区市住建部门，在首套房屋交付5年期满前，将拟退还保修金保修事项在相关的物业小区内予以公示，一次性转存的公示期限为三个月，银行保函、工程质量责任保险等非现金形式办理的公示期限为六个月。认真履行了相应的保修义务的，市住建局应当在各分部工程保修期满后30天内退还开发建设单位相应部分保修金本息余额。
第三十条 物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截止保修期到期仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，一次性转存保修金暂不予以退还，直至相关质量问题得到修复为止。
第三十一条 市住建局对开发建设单位拒不履行保修责任的情况纳入开发建设单位信用管理；对实施保修金项目的施工建设单位、造价咨询机构、物业服务企业存在虚报、瞒报等方式骗取、套取保修金的，纳入企业信用管理，涉及违法违规的，移交司法部门处理，并进行全市通报；对银行、保险机构、担保企业以繁杂审批程序拖延兑付理赔责任的，由市住建局联动金融、银监等行业主管部门进行约谈，对拒不履行理赔责任的，启动联合惩戒机制，且5年内不得其参与住建领域业务。
第三十二条 保修金全部退还后，开发建设单位应依法、依约继续履行相应的质量责任。
第五章 附则
第三十三条 柴桑区在过渡期内，以及九江行政区划范围内的各县（市）可依据本办法，结合本地实际，制定本行政区域内的保修金管理办法。原有相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第三十四条 本办法最终解释权归九江市住房和城乡建设局，自公布之日起施行，有效期5年。有效期届满，根据实施情况评估修订。
原文地址：http://zjj.jiujiang.gov.cn/zwgk_208/jc/sjwj/202406/t20240621_6587978.html
