关于印发《新余市中心城区商品房预售资金管理办法》（修订）的通知
市住房公积金中心，各商业银行，各房地产开发企业：
为进一步加强我市商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）等文件精神，新余市住房和城乡建设局、中国人民银行新余市分行、国家金融监督管理总局新余监管分局联合制定了《新余市中心城区商品房预售资金管理办法》（修订），现印发给你们，请遵照执行。
新余市住房和城乡建设局 中国人民银行新余市分行
国家金融监督管理总局新余监管分局
2023年9月18日
（此件主动公开）
新余市中心城区商品房预售资金管理办法
第一章 总则
第一条 为进一步加强新余市中心城区商品房预售资金管理，维护房地产市场的正常秩序，保障商品房屋交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）有关规定，结合我市实际，修订本办法。
第二条 本办法所称商品房预售资金（以下简称“预售资金”），是指开发企业将其开发的商品房在首次登记完成前预先出售给买受人，由买受人按商品房买卖合同约定支付的全部购房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款及全装修价款等）。
新余市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）负责中心城区内商品房预售管理，是商品房预售资金监管部门（以下简称监管部门），负责预售资金监管的组织实施。已下放或授权的，按照属地管理原则，由各县（区）住房和城乡建设主管部门监管。
监管银行是指已通过公开招标的方式，能够承接商品房预售资金监管业务的本地商业银行。
监管账户是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于商品房预售资金监管的账户，房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户。
第三条 各监管银行负责本行范围内预售资金监管账户的设立管理，负责对监管账户内预售资金的按揭贷款、公积金贷款入账工作和后续监管，负责日常资金拨付的监管及预售监管资金的统计管理。
第二章 商品房预售许可
第四条 商品房预售实行许可制度，开发企业必须向住建主管部门申请，经批准核发《商品房预售许可证》后，方可进行商品房预售。
申请商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请商品房预售。
第五条 商品房预售应当具备下列条件：
(一)已取得《营业执照》、《房地产开发企业资质证书》；
(二)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。具体操作按以下规定办理：所有房屋（不论多层、高层）不含地下车库（位）、人防工程的必须完成地面主体结构四分之一以上层数；含地下车库（位）、人防工程的必须完成地面主体结构六分之一以上层数（其中采用装配式建筑的完成地下车库（位）、人防工程建设后地面主体结构达到正负零即可办理预售许可）。
第六条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当具备下列资料：
（一）商品房预售许可审批表；
（二）《土地使用权证》和不动产登记中心出具的《不动产产权情况表》，如土地抵押，应提供抵押权人同意预售及同意办理销售备案、同意办理产权登记的证明；
（三）《建设工程规划许可证》；
（四）《建筑工程施工许可证》；
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；
（六）商品房预售方案（含总平面图、商品房一房一价表、预售资金监管协议、物管和社区用房情况说明(首次提供)、人防工程建设情况说明（首次提供）、企业诚信情况、售楼部公示情况）。
第三章 商品房预售资金监管
第七条 商品房预售实行预售资金监管制度。开发企业进行商品房预售所得款项，必须优先用于项目工程建设。
（一）预售资金监管，遵循“多方参与、专户专存、专款专用、节点控制”的原则。
（二）商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至预售项目楼栋完成房屋所有权首次登记为止。
（三）开发企业在申请商品房预售许可前，应与市住建局、监管银行共同签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收取和使用方式、监管额度、违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。
监管账户不得开设网上银行支付功能和现金支取业务。监管项目在预售过程中，监管账号一般不得变更。商业银行不得以发放开发贷款或者购房贷款为由要求开发企业更换监管账号。
（四）开发企业在取得商品房预售许可证后，应在《商品房买卖合同》中载明预售资金监管银行、监管账户名称和账号。
（五）商品房预售时，购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款（含全装修价款）等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户，预售资金进入监管账户以后，只能用于项目工程建设，不得用于偿还开发贷，不得用于其他项目购地，不得提前分配利润，不得跨界投资等。
开发企业应协助买受人按照《商品房买卖合同》中约定的缴款金额、方式、时限，将购房款直接存入商品房买卖合同中载明的监管账户。
监管银行核实已缴存的购房款信息后，应向买受人开具缴款回单，通过监管系统及时将缴款确认指令传送至监管部门。开发企业凭缴款回单和监管系统缴款确认指令为买受人开具缴款票据，办理《商品房买卖合同》网签备案手续。
买受人申请商品房贷款的，开发企业应提供监管账户作为贷款到账账户，按揭贷款银行、住房公积金管理中心应当按照借款合同约定的时间和金额，将贷款直接划转至该商品房买卖合同中载明的监管账户。
（六）预售资金监管额度是指监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由市住建局根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定。开发项目在办理预售时，应按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户，监管额度核定为每平方米3000元（每两年调整一次)加全装修价款，按已销售面积核算，达到监管额度后，超出部份的预售资金开发企业可申请拨付，用于项目工程建设费用、销售费用、管理费用等本项目应付款项。设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。
（七）房地产开发企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。保函金额、期限和冲抵方式等由监管部门根据监管需要确定。
（八）存在以下情形的，可增加监管额度并可用房屋担保，同类型的担保房屋，按1.5:1的价值比例进行担保：
1、因延期交房、延期办证产生违约金的；
2、开发企业建设本项目违反相关法律法规规定的；
3、监管部门认为需要增加监管比例的。
（九）开发企业依据监管项目工程建设进度，按照以下节点核定监管额度：
1.达到商品房预售许可条件的，可申请每平方米降低600元监管额度；
2.主体结构层数达到二分之一的，可申请每平方米再次降低450元监管额度；
3.主体结构层数达到四分之三的，可申请每平方米再次降低300元监管额度；
4.主体结构封顶的，可申请每平方米再次降低400元监管额度；
5.主体结构外立面落架的，可申请每平方米再次降低500元监管额度；
6.凭用电工程建设合同及付款凭证，可申请每平方米再次降低70元监管额度；
7.凭给水工程建设合同及付款凭证，可申请每平方米再次降低80元监管额度；
8.凭燃气工程建设合同及付款凭证，可申请每平方米再次降低50元监管额度；
9.完成项目分户验收的，可申请每平方米再次降低250元监管额度；
10.绿化工程通过单项验收的，可申请每平方米再次降低50元监管额度；
11.雨污管网工程通过单项验收的，可申请每平方米再次降低50元监管额度；
12.消防工程通过单项验收的，可申请每平方米再次降低50元监管额度；
13.人防工程通过单项验收的，可申请每平方米再次降低50元监管额度；
14.全装修价款依据全装修工程进度由开发企业申请据实拨付；
15.完成房屋所有权首次登记的，可申请解除资金监管。
（十）市住建局在受理商品房预售资金使用申请后，应当在5个工作日内完成审核，符合规定的应予以核准。开发企业应当将核准使用的预售资金，按照合同约定优先支付监管项目的工程建设款。有下列情形的，暂缓核准使用预售资金：
1、未按照规定将预售资金存入监管帐户的；
2、申请预售资金超出应监管资金额度的；
3、该项目之前申请的预售资金未按要求使用的；
4、违反相关法律法规不宜核准使用的其他情形。
（十一）监管银行应当依据监管部门审核通过的预售资金使用申请凭证和监管系统推送的电子指令受理预售资金使用业务，受理后应当在1个工作日完成预售资金的支付业务。
（十二）开发企业在申请使用预售资金时，应提供监管项目工程进度及资金使用证明材料，监管部门根据工作需要进行查勘。
预售资金的使用申请由市住建局审核，对达到要求的由监管银行负责办理支付业务。监管银行凭监管系统预售资金使用申请电子指令办理监管账户的支付业务，并及时将办理的业务情况通过监管系统传送至市住建局。
（十三）监管银行与房地产开发企业应每周一次定期对账，每月一次核查本行拨付的监管资金流向，如发现异常应及时抄告至住建部门、人民银行分支机构和金融监管部门。
（十四）监管项目办理了不动产首次登记后，开发企业可持相关材料向市住建局申请解除预售资金监管，市住建局应当在2个工作日内进行审核，符合解除条件的经核准后通过监管银行撤销对监管账户的监管。如开发企业存在违规经营行为，对买受人的正当投诉处理未到位的，暂缓办理监管终止手续。
（十五）根据国家有关政策、建筑设计规范、房地产市场变化等情况，市住建局可以对预售资金使用节点和相应额度进行调整。
第四章 罚 则
第八条 开发企业在预售商品房中有违规销售、不按期开盘销售商品房、未实行商品房销售信息公示、不按规定发布商品房预售广告、将不符合交付条件的住房交付使用、延期交付、延期办证等违规行为的，相关违法违规行为将依据有关法律法规进行处罚，同时记入开发企业信用档案，并在媒体公开曝光。
监管银行未按规定或合作协议约定将监管资金入账监管账户的；挪用监管资金的；协助开发企业逃避预售资金监管的；未按要求实施资金监管其他行为的。监管部门一旦查实，监管银行除承担相应法律责任外，监管部门可以采取约谈、责令改正、取消与监管银行的合作关系，并通报人行新余市中心支行和金融监管总局新余分局等相关部门。
第五章 附 则
第九条 对于房地产开发项目在建设过程中因资金问题导致延期交房、延期办证等信访问题的，在预售资金使用采取按一事一议的原则办理。
第十条 本办法自发布之日起30日后生效，此前与本办法冲突的以本办法为准。
第十一条 本办法在实施过程中依据有关情况适时进行修订，各县（区）可参照执行。
（此件为主动公开）
新余市住房和城乡建设局 人民银行新余市中心支行 国家金融监督管理总局新余监管分局关于印发《新余市中心城区商品房预售资金管理办法》（修订）的通知
原文地址：http://zjw.xinyu.gov.cn/zjw/gfxwj/2023-12/02/content_3081f00bef6b4557b088c3ca6bffc74f.shtml
