为加强我市商品房预售资金监督管理，维护商品房买卖双方当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《广西壮族自治区城市房地产开发管理条例》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《自治区住房城乡建设厅、人民银行南宁中心支行、广西银保监局、自治区地方金融监管局关于进一步加强广西商品房预售资金监管工作的实施意见》等有关规定，结合本市实际，我局起草了《梧州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》。为在重大行政决策工作中进一步扩大民主，广泛听取群众意见，现对《梧州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》进行公示。
如有意见和建议需要反映的，请于2022年12月1日前向我局书面或电子邮箱反映。
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联系电话：3888910，邮箱：wzzjjfjk@126.com。
附件：梧州市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）
梧州市住房和城乡建设局
2022年11月17日
梧州市商品房预售资金监督管理办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《广西壮族自治区城市房地产开发管理条例》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》《自治区住房城乡建设厅、人民银行南宁中心支行、广西银保监局、自治区地方金融监管局关于进一步加强广西商品房预售资金监管工作的实施意见》等有关规定，为加强我市商品房预售资金监督管理，维护商品房买卖双方当事人合法权益，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内批准预售的商品房建设项目,其预售资金均应纳入商品房预售资金监管范围，预售资金收存、使用及监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将取得商品房预售许可的项目（包括住宅、商铺、办公用房、车位车库和以预售方式销售的经济适用住房、限价普通商品住房等）出售时，由买受人支付的转为购房款的定金、房价款，包括首付款、分期付款、一次性付款和按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房款。
房地产开发企业与房地产经纪机构签订中介合同，房产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付的预售资金应存入监管账户。房地产开发企业承担对房地产经纪机构代收资金存入监管账户的监督主体责任。
第四条 商品房预售资金监督管理遵循政府主导、银行配合、专款专存、专款专用的原则。
梧州市住房和城乡建设局作为监管部门，会同相关职能部门指导和监督本市商品房预售资金监管工作。
梧州市住房保障和房产管理中心作为监管机构，具体承办商品房预售资金监管事务性工作。
中国人民银行梧州市中心支行负责指导监管金融机构规范办理商品房预售资金监管专用账户开立、变更和撤销业务。
中国银行保险监督管理委员会梧州监管分局对金融机构的预售资金管理行为进行监督检查。
梧州市住房公积金管理中心负责对受委托金融机构的住房公积金贷款发放进入监管账户的监督管理。
梧州市财政局负责安排监管机构商品房预售资金监管信息化建设相关资金。
梧州市市场监督管理局、梧州市行政审批局、梧州市金融工作办公室等部门依职能配合做好相关预售资金监管工作。
第二章 监管协议及账户
第五条 监管部门会同人民银行梧州市中心支行、梧州银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定承接我市商品房预售资金监管业务的商业银行，并建立监管银行名录，中标的商业银行将在监管部门网站予以公示。监管部门、人民银行梧州市中心支行、梧州银保监分局对监管银行实行动态管理，及时淘汰不能履行商品房预售资金监管职责及无法承担商品房预售资金监管工作的银行。办理商品房预售资金监管业务的商业银行信息系统应当与本市商品房预售资金监管系统对接，实施信息化管理。
第六条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前，要确定监管银行，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，向监管机构申请在监管银行名录中选择商业银行开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。监管账户名称应明显区别于房地产开发企业一般账户。监管账户设立后，原则上不得更改。监管机构、房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、拨付流程和违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。监管账户名称、账户等信息应当在《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《按揭贷款合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置，以及监管部门网站进行公示。商业银行和购房者签订住房贷款合同应当办理商品房抵押合同备案，备案合同的贷款账户与监管账户一致。
第七条 监管项目的预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》始，至取得房屋所有权首次登记止。
第三章 预售资金收存及支出使用
第八条商品房预售资金应直接全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业不得以任何形式在监管账户之外向买受人收取预售房款。未按规定将购房款存入监管账户的，如出现首付款少于总房款的20%、分期付款少于总房款50%等情况的，监管机构不予办理商品房买卖合同备案手续。
第九条监管部门按照工程预算总额（包括建筑安装和配套设施等费用）的110%确定监管项目的预售资金监管额度，每平方米建安造价指标不低于我市最新公布的同类型结构的建设工程造价指标。全装修交付的商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。
项目建设过程中出现停工（以梧州市建设工程质量安全监督站出具的中止监督告知书为准）、资金不按规定存入或拖欠农民工工资（以劳动保障监察部门核定为准）、逾期交房等风险性事件的，监管部门根据实际情况可将项目监管额度调整至所有商品房预售资金（包括原监管额度外的预售资金）100%监管。当项目存在重大风险隐患时，监管机构可全面接管监管账户，实施封闭管理，保障账户资金安全，优先用于本项目工程建设，监管银行应当积极配合。
第十条 监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于本项目工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。不得用于偿还任何借（贷）款本金和利息，缴纳土地款、罚金、税金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。
第十一条监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。由房地产开发企业申请，监管银行根据监管协议拨付监管账户内超出监管额度的资金。准许信用良好的房地产开发企业使用本地金融机构出具的保函等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金用于工程建设。
第十二条预售资金监管额度内的预售资金由房地产开发企业按工程项目建设进度通过资金监管系统向监管机构申请使用，经监管机构审核同意后，开发企业凭监管机构出具的同意拨付通知到监管银行提取。预售资金监管额度以外的预售资金，房地产开发企业通过资金监管系统向监管银行自行申请，监管银行审核拨付后，由房地产开发企业提取使用。
第十三条 监管项目取得《商品房预售许可证》并预售资金达到监管额度后，房地产开发企业可申请使用监管额度资金，各节点相应的监管额度资金拨付数额不得超过以下最高限额：
（一）监管项目地下结构完成，拨付数额不超过预售资金监管额度的25%。
（二）监管项目建成层数达到建筑设计总层数的一半且未封顶，拨付数额累计不超过预售资金监管额度的40%。
（三）监管项目结构封顶，拨付数额累计不超过预售资金监管额度的60%。
（四）监管项目取得《建设工程质量监督报告》、通过消防验收，未完成竣工验收备案，拨付数额累计不超过预售资金监管额度的90%。
（五）监管项目通过竣工验收备案，未完成房屋所有权首次登记，但已经撤销在建工程抵押和土地抵押且不存在宗地查封情况的，拨付数额累计不超过预售资金监管额度的95%。
（六）监管项目完成房屋所有权首次登记，全额拨付剩余的监管额度资金。
第十四条 有下列情形之一的，监管机构不予办理商品房预售资金申请使用手续：
（一）预售资金未全部进入监管账户。
（二）预售资金未达到监管额度。
（三）申请资金超出用款额度部分。
（四）其他不符合拨付条件的情形。
第十五条 监管银行要严格按照预售资金三方协议做好监管账户监控，定期与监管机构进行对账，发现开发企业存在违规挪用监管额度内资金问题的，应当停止拨付，并立即告知监管机构及金融部门。监管部门会同相关部门对商品房预售资金的收存、支出和使用情况进行检查时，房地产开发企业、监管银行及相关单位应当予以配合。
第四章 变更、终止和解除协议
第十六条预售资金未达到监管额度，解除购房合同的，房地产开发企业可凭解除购房合同协议等材料向监管机构申请从监管额度资金中退回相应购房款。预售资金达到监管额度，解除购房合同的，由房地产开发企业与购房人自行结算购房款。
第十七条 商品房预售资金监管账户设立后，不得擅自变更。因特殊原因申请变更监管账户的，房地产开发企业应当与监管机构、监管银行重新签订预售资金监管协议，原监管账户的结余资金转入新监管账户，同时更改《商品房买卖合同》中相应条款及销售现场公示内容。
第十八条 监管项目完成房屋所有权首次登记后，可向监管机构申请解除商品房预售资金监管。监管机构受理申请后，经审核符合解除监管条件的，应当在3个工作日内出具《解除商品房预售资金监管通知书》，通知监管银行解除预售资金监管。如发生重大风险事件，经监管部门核查确认，可暂不解除商品房预售资金监管，待重大风险处理完结后，再按规定程序解除监管。
第五章 监督管理
第十九条房地产开发企业有以下行为之一的，由监管部门责令其限期整改，并按有关规定进行处罚，将其违法违规行为向社会公示，整改期间停止签订该企业新增监管协议，停止审核拨付项目监管资金，直至整改完成。未按期整改的，监管部门可提高该项目预售资金监管额度，或暂停该监管项目的预售许可和商品房网签备案，由监管部门查处，有关信息推送相关部门，对情节严重的，依照相关规定处理及纳入重点监管，记入企业信用档案，并向公众提示预购风险：
（一）未按规定收存商品房预售资金的;
（二）未按规定使用商品房预售资金的;
（三）提交虚假材料套取商品房预售资金的；
（四）监管资金支出与工程进度不匹配、资金异常拨付的；
（五）以收取各类款项为名变相逃避商品房预售资金监管的。
第二十条金融机构有下列行为的，监管部门、市金融办、人民银行梧州市中心支行、梧州银保监分局按照各自监管权限责令其限期改正，暂停或终止其监管银行资格：
（一）未按规定将商品房预售资金存入监管账户的；
（二）未按规定将预购商品房按揭贷款划转至监管账户的；
（三）擅自违规拨付或划扣商品房预售资金的；
（四）未按规定拨付商品房预售资金的；
（五）擅自截留、挪用商品房预售资金的；
（六）协助或允许房地产开发企业或受托的房地产经纪机构以收取其他款项为名进行转账，变相逃避商品房预售资金监管的；
（七）不保存监管账户台账或不按规定向预售资金监管系统推送监管账户数据信息的；
（八）其他违反本办法和商品房预售资金监管协议的行为。
金融机构有本条第（一）至第（六）项行为的，由监管部门联合市金融办、人民银行梧州市中心支行、梧州银保监分局责令其改正和追回流失资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。
未按规定将预售商品房按揭贷款划转至监管账户的，梧州市住房公积金管理中心可暂停委托其发放住房公积金贷款。
第二十一条相关工作人员在商品房预售资金监管账户款项监管、划拨过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究法律责任。
第二十二条 本办法施行前已取得《商品房预售许可证》的商品房项目，按原监管协议执行。未取得《商品房预售许可证》的新项目按本办法执行。
第二十三条 市辖县（市）商品房预售资金的收存、使用及监督管理，可参照本办法执行。
第二十四条 本办法由梧州市住房和城乡建设局负责解释。
第二十五条本办法自2023年1月1日起实施。2017年5月16日梧州市人民政府办公室印发的《关于印发我市商品房预售资金监督管理暂行办法的通知》（梧政办发〔2017〕114号）同时废止。
梧州市商品房预售资金监督管理办法起草说明
一、修改必要性
根据《梧州市人民政府办公室关于印发我市商品房预售资金监督管理暂行办法的通知》（梧政办发[2017]114号）文件精神，2017年5月起我市实行商品房预售资金监管。对我市商品房预售资金的监督管理起到了积极作用，但近年来受市场大环境影响，部分条件受历史因素限制，已不能适应目前商品房预售资金监管工作需要，出现了银行监管不到位、对违法行为处罚力度不够等情况，给我市商品房预售资金监管工作带来了困难，不利于我市房地产市场平稳健康发展。
为进一步加强商品房预售资金监管工作，保障房地产项目竣工交付，维护购房者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，自治区住房城乡建设厅分别于2022年3月、11月印发了《关于规范商品房预售资金监管意见的通知》和《进一步加强广西商品房预售资金监管工作实施意见》等文件。据了解，区内其他城市如南宁、柳州、贺州等，均在今年出台了本市新的商品房预售资金监管文件。市住房城乡建设局依据自治区住建厅有关文件精神，参照区内其他市已颁布实施的相关文件经验，针对资金监管实施过程中遇到的实际问题，起草了《梧州市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称“监管办法”）。
二、修改依据
（一）住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见（建房[2022]16号）
（二）自治区住房城乡建设厅 人民银行南宁中心支行 广西银保监局转发住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管意见的通知（桂建房[2022]1号）
（三）自治区住房城乡建设厅 人民银行南宁中心支行 广西银保监局自治区地方金融监管局关于印发<进一步加强广西商品房预售资金监管工作实施意见>的通知（桂建房[2022]5号）
三、主要内容
以《自治区住房城乡建设厅 人民银行南宁中心支行 广西银保监局自治区地方金融监管局关于印发<进一步加强广西商品房预售资金监管工作实施意见>的通知》作为主要依据，参考区内其他城市的经验做法，针对我市商品房预售资金监管工作实际需解决问题进行修改和完善。主要包括以下几个方面：
（一）明确监管范围。本市行政区域内批准预售的商品房建设项目,其预售资金均应纳入商品房预售资金监管范围，预售资金收存、使用及监督管理，适用本办法。
（二）招标确实监管银行。监管部门会同人民银行梧州市中心支行、梧州银保监分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定承接我市商品房预售资金监管业务的商业银行，并建立监管银行名录，中标的商业银行将在监管部门网站予以公示。对监管银行实行动态管理，及时淘汰不能履行商品房预售资金监管职责及无法承担商品房预售资金监管工作的银行。
（三）按预售许可设立监管账户。房地产开发企业在申请商品房预售许可前，要确定监管银行，按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，向监管机构申请在监管银行名录中选择商业银行开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。监管账户名称应明显区别于房地产开发企业一般账户。监管账户设立后，原则上不得更改。监管机构、房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、拨付流程和违约责任等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。
（四）合理确定监管额度。监管部门按照工程预算总额（包括建筑安装和配套设施等费用）的110%确定监管项目的预售资金监管额度，每平方米建安造价指标不低于我市最新公布的同类型结构的建设工程造价指标。全装修交付的商品房项目，应将装修成本纳入预算总额。
（五）确保资金专款专用。监管账户中监管额度内的资金不同于房地产开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于本项目工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。不得用于偿还任何借（贷）款本金和利息，缴纳土地款、罚金、税金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。
（六）按工程进度及时拨付资金。监管项目取得《商品房预售许可证》并预售资金达到监管额度后，房地产开发企业可申请使用监管额度资金，按照工程建设进度共分为6个拨付节点，首次拨付节点为监管项目地下结构完成，最后拨付节点为监管项目完成房屋所有权首次登记，其余节点分别为监管项目建成层数达到建筑设计总层数的一半且未封顶；监管项目结构封顶；监管项目取得《建设工程质量监督报告》、通过消防验收，未完成竣工验收备案；监管项目通过竣工验收备案，未完成房屋所有权首次登记，但已经撤销在建工程抵押和土地抵押且不存在宗地查封情况的。对应节点使用比例不超过监管资金总额的25%、40%、60%、90%、95%、100%。
（七）实行资金全过程监管。监管项目的预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》始，至取得房屋所有权首次登记止。商品房预售资金应直接全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业不得以任何形式在监管账户之外向买受人收取预售房款。
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